“8月開始市場相對冷清，（成交）下滑得很厲害?！?月9日上午，深圳某新房項目人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者感慨。
據(jù)深圳中原研究中心，8月深圳一手住宅網(wǎng)簽2537套，環(huán)比下滑3.0%。進入9月，新房市場仍未呈現(xiàn)明顯回暖之勢。上周全市新房住宅共成交416套，環(huán)比下降10.9%；面積共計42739平方米，環(huán)比下降11.1%。
正因為8月深圳市場成交冷清，不少地產(chǎn)項目營銷人員更期待“金九銀十”這類傳統(tǒng)銷售旺季。
一方面，多數(shù)項目還在通過讓利促銷的方式吸引客源；另一方面，新房的宣傳要素也開始轉(zhuǎn)變，更為重視實際得房率、品質(zhì)等要素。此外，線下“房交會”也比以前更為頻繁。
項目宣傳重點變了
據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，8月深圳共計批售商品房4081套、46.74萬平方米，套數(shù)環(huán)比上升60.5%，但整體供應仍處在低位。
深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米，共計50500套，環(huán)比上升3.1%。按照過去12個月的平均備案套數(shù)推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2個月，比7月延長了0.4個月，庫存壓力再次增大。
近日，每經(jīng)記者實地走訪了解到，目前深圳多數(shù)新盤都有不同程度折扣，部分項目開始將得房率、房屋品質(zhì)等當作重要的宣傳賣點。
其中，位于龍華片區(qū)的中洲迎璽（備案名迎璽花園）是近期不少中介的推薦項目，同時因為折扣力度相對較大，吸引了不少購房者。
迎璽花園項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
據(jù)該區(qū)域房產(chǎn)中介劉瑩介紹，“項目折扣較大，開盤八七折，在龍華算賣得不錯了”。以一套97平方米房源為例，原價為675萬元，折后價格584萬元，相當于單價約6.02萬元/平方米。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺，迎璽花園今年6月19日備案，總套數(shù)為746套，截至9月10日，待售房源為423套，整體去化率約43.3%。
前海未來城項目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
位于寶安片區(qū)的前海未來城項目，目前已開放營銷中心，9月以來，不少中介也開始推薦該盤。
9月10日下午，在項目營銷中心，置業(yè)顧問鄧經(jīng)理向記者介紹，目前還處于儲客階段，所以正式價格還沒出來，預計9月下旬正式開盤。
得房率成為項目的重要宣傳點?！斑@個項目是深圳計容新規(guī)后才開建的，所以整體實際得房率要比新規(guī)之前的房源有改善，目前能做到87%～96%。”
而在會展灣雍境樣板間，項目直接標明了所用的工藝，置業(yè)顧問也會把樓盤工藝、品質(zhì)當作重要宣傳點，向客戶解釋為何樓盤單價相對周邊項目要貴一些。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，會展灣雍境于去年8月正式備案，共778套房源，銷售均價約4.7萬元/平方米。截至9月10日，項目待售房源為343套，整體去化率約56%。
每經(jīng)記者注意到，除了項目宣傳側(cè)重點開始發(fā)生變化外，線下房交會也變得頻繁。今年以來，深圳已陸續(xù)在福田、寶安、龍華、南山等片區(qū)舉辦“好房品鑒會”，一般都是由當?shù)刈〗ú块T、街道辦、房協(xié)等搭臺，供開發(fā)商與潛在業(yè)主線下成交。
二手房成交情況遠好于新房
二手房成交要遠好于新房，一般月度新房成交多在3000套以內(nèi)，但二手房多在3000~4000套，甚至個別月份能沖到4500套。
深圳一二手住宅成交月度走勢 來源：深圳中原研究中心
中原地產(chǎn)在研究報告中提到，自2023年四季度開始，深圳二手房議價空間長期維持在7%以上，今年繼續(xù)小幅度上升，“以價換量”趨勢明顯，到今年8月議價空間達7.9%。
“目前二手房性價比明顯優(yōu)于新房，預計二手房會繼續(xù)受到市場青睞?！敝性禺a(chǎn)表示。
事實上，相比去年同期，深圳二手房市場活躍度已有大幅提升。
據(jù)證券時報，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，“以價換量”成為當前支撐二手房市場月度相對高位的根本原因。不過，“以價換量”的持續(xù)性還有待驗證。根據(jù)經(jīng)紀機構(gòu)的日常走訪和交流反饋，進入8月以來，市場博弈烈度與強度明顯強于上半年，業(yè)主價格的“讓步”幅度有進一步加劇的趨勢，當前二手房市場表面“穩(wěn)健”的基本盤仍不牢固。
每經(jīng)記者在采訪中了解到，相比新房，深圳二手房價格回調(diào)更明顯。目前深圳多數(shù)二手房的價格相比之前高峰期已回調(diào)30%～40%，更具性價比。
比如羅湖泥崗片區(qū)紅崗花園，樓齡普遍超30年，以小戶型為主。一套73平方米的三房一廳，業(yè)主掛牌價為280萬元，折合單價約3.83萬元/平方米，不僅低于4.95萬元/平方米的政府參考價，更是比2021年高峰時期每平方米超6萬元的單價低出不少。
這樣的價格回調(diào)在過往一些備受追捧的熱門盤中也有所展現(xiàn)。以光明區(qū)龍光玖龍臺為例，該項目一期和二期開盤均價在4.5萬元/平方米和4.8萬元/平方米左右，2021年時有戶型創(chuàng)下過8.35萬元/平方米的高價，對比開盤價直接翻倍。
從如今中介發(fā)過來的二手房單價看，目前該項目價格已經(jīng)回調(diào)至“5字頭”，一套102.2平方米的房源，售價560萬元，折合單價5.48萬元/平方米。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，深圳全市二手房成交均價約5.9萬元/平方米，環(huán)比微幅下跌0.34%；但同比去年，已經(jīng)下跌了約1.04萬元/平方米。而在2021年初，深圳二手房成交價格在每平方米8.3萬元左右。
樂有家研究中心認為，深圳二手房價格從2021年下半年開始進入下行區(qū)間，隨后持續(xù)3年回落，“以價換量”是趨勢而不是短周期。同時，當均價接近6萬元/平方米時，量的提升也愈發(fā)明顯。
中原地產(chǎn)二級市場戰(zhàn)略中心總經(jīng)理任壯提到，從中原的二手房的價格指數(shù)來看，國內(nèi)多數(shù)城市在過去2~3年均出現(xiàn)了較為明顯的回調(diào)，包括深圳、長沙、福州、濟南等這兩年二手房成交相對活躍的城市。
“當前深圳整體房地產(chǎn)市場面臨一定壓力，主要是一手房市場去化率低，庫存壓力較大，而二手房價格回調(diào)明顯?！比螇逊治龇Q，深圳作為一個具備投資吸引力的城市，其房地產(chǎn)市場規(guī)模仍有潛力，但未來房地產(chǎn)的趨勢可能更多依賴于租金回報率而非單純樓價，投資者可考慮把租金回報率作為重要參考指標