經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 在一筆掛牌不良債權(quán)成交后，安華松了一口氣。
安華是南方一家城商行的支行負(fù)責(zé)人。此次成交的標(biāo)的物是他所在支行眾多不良債權(quán)中的一筆，本金為126萬(wàn)元，抵押物為一套三線城市120平方米的住宅。最終，該債權(quán)以88萬(wàn)元底價(jià)成交，與本金相比打了七折。
安華告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這筆不良債權(quán)是一筆斷供的個(gè)人住房貸款（下稱“房貸”）。業(yè)主于2021年購(gòu)房時(shí)在銀行申請(qǐng)房貸，今年6月停止還貸。銀行工作人員曾多次與業(yè)主溝通，業(yè)主表示無(wú)力還月供。
對(duì)于斷供房貸，商業(yè)銀行通常有兩種傳統(tǒng)處置方式：一種是司法拍賣抵押物用來(lái)償債；一種是將債權(quán)打包出售給專業(yè)AMC（不良資產(chǎn)處置）公司。
這一次，不良債權(quán)并沒有通過傳統(tǒng)方式處置，而是由銀行直接向市場(chǎng)出售。
安華說(shuō)，今年以來(lái)，部分房貸的抵押物價(jià)值已無(wú)法覆蓋債權(quán)本金；加上監(jiān)管機(jī)構(gòu)、地方政府及法院等相關(guān)方的顧慮，通過傳統(tǒng)方式處置以房產(chǎn)為抵押物的不良債權(quán)，面臨重重障礙。
銀行對(duì)斷供房貸也逐步轉(zhuǎn)向冷處理。根據(jù)借貸人面臨的困難、還款能力、還款意愿等分類管理，銀行對(duì)不同類別的斷供房貸，處置方式也不同。與以往相比，今年的處置方式更為靈活，形式更加多元化。
冷處理
安華告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2023年底，他所在支行的房貸逾期情況明顯多了起來(lái)，目前累計(jì)已有50多筆。往年，除了特殊年份，這家支行每年房貸的斷供量不會(huì)超過10筆，而且大部分會(huì)在當(dāng)年內(nèi)完成處置。
如今，對(duì)已斷供的房貸，安華所在的城商行在確保壞賬率和風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，會(huì)采取更為靈活的處置方式。
業(yè)主的房貸首次逾期后，負(fù)責(zé)發(fā)放貸款的支行會(huì)第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主，了解斷供的原因及業(yè)主面臨的困難。在政策允許的范圍內(nèi)，銀行會(huì)最大限度地幫助業(yè)主解決難題，想方設(shè)法勸說(shuō)業(yè)主不要斷供。
比如，業(yè)主因暫時(shí)失去收入來(lái)源而斷供，但本身具備恢復(fù)就業(yè)的條件和能力，銀行在充分考慮現(xiàn)實(shí)條件的基礎(chǔ)上，允許業(yè)主暫停還貸。等半年或者一年后，業(yè)主具備還款能力，再繼續(xù)還貸。
安華說(shuō)，近年因宏觀經(jīng)濟(jì)壓力較大，各行業(yè)均存在收入下降甚至失去收入來(lái)源的情況。對(duì)這種情況，銀行有義務(wù)與貸款人共同渡過難關(guān)。
另一家股份制銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在支行也有類似操作，但給了業(yè)主更多選擇。比如，業(yè)主收入減少，無(wú)法承受當(dāng)前月供，銀行會(huì)與業(yè)主協(xié)商，在一段時(shí)間內(nèi)減少月供額度，甚至僅支付利息。
對(duì)已經(jīng)逾期且協(xié)商無(wú)果的房貸，銀行會(huì)根據(jù)抵押物的價(jià)值分類處置。
對(duì)于抵押物為一二線城市核心區(qū)的斷供房貸，銀行會(huì)及時(shí)掌握抵押物所在區(qū)域的供需情況，制定合理的拍賣價(jià)格，確保不良資產(chǎn)利益最大化。
對(duì)于抵押物是在房地產(chǎn)下行城市或區(qū)域的斷供房貸，特別是在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大的情況下，銀行會(huì)及時(shí)止損。上述本金為126萬(wàn)元的不良房貸就是這一類型。不到兩年時(shí)間，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)跌幅超過四成。
安華說(shuō)，在存量不良房貸中，有一部分是有歷史遺留問題，要么處置難度較大，比如家中有老人或兒童居??；要么由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)快速下滑，按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)處置會(huì)給銀行帶來(lái)較大損失。
也有部分不良房貸是銀行為了追求利益最大化錯(cuò)失了最佳處置時(shí)機(jī)。
安華所在支行有一筆2019年斷供的房貸，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)仍處于上行階段，該行為了實(shí)現(xiàn)利益最大化有意將其延緩處置。2021年，該筆房貸的本金和利息合計(jì)為148萬(wàn)元。但彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始下行，這筆房貸流拍了。至今年下半年，加上罰息，該筆不良房貸的本息合計(jì)達(dá)到190萬(wàn)元。但考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)行情，安華所在支行將起拍價(jià)定在120萬(wàn)元，這是該筆不良房貸的原始本金金額。但由于市場(chǎng)快速下行，該房貸再次流拍。
安華說(shuō)，除房貸外，今年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸和抵押貸也面臨著不小的斷供壓力。斷供的因素很多，有就業(yè)和收入因素，也有信心和預(yù)期因素，但根源是房?jī)r(jià)跌了。這也是多數(shù)業(yè)主斷供的主要原因。
多方博弈
以往，由于斷供房貸數(shù)量相對(duì)較少，安華所在的支行一般通過司法拍賣進(jìn)行處置抵押物。在業(yè)主斷供后，由支行向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。法院下發(fā)執(zhí)行文書后，由法院通過阿里或京東等交易平臺(tái)拍賣。
不同于往年，今年安華所在支行就相關(guān)斷供房貸向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，遇到新情況。雖然法院受理了申請(qǐng)，但遲遲不予立案。之前，從受理到立案再到下發(fā)執(zhí)行裁定書，一般不會(huì)超過3個(gè)月。今年以來(lái)，法院年初受理的部分申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的案件，至今仍未立案。
一家股份制銀行的支行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在支行的部分強(qiáng)制執(zhí)行案件，過去因?yàn)榉N種原因暫緩執(zhí)行，但今年想要恢復(fù)執(zhí)行格外困難。有些強(qiáng)制執(zhí)行案件，需要分行甚至總行從中斡旋。
斷供房貸涉及民生問題。部分地方政府擔(dān)心司法拍賣房產(chǎn)會(huì)造成一部分群體失去居所，所以不希望通過法拍程序處置。這是今年以來(lái)斷供增加而法拍房沒有明顯變化的重要原因。
一些地方對(duì)法拍房的顧慮還來(lái)自穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要。由于法拍房的價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)，法拍房數(shù)量太大往往會(huì)影響一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，兩者甚至?xí)纬蓯盒匝h(huán)。這也是地方不愿大量釋放法拍房的另一個(gè)重要原因。
今年以來(lái)，一些銀行將不良債權(quán)打包出售給AMC，想要賣個(gè)好價(jià)格也非易事。因?yàn)锳MC拿到資產(chǎn)包后，同樣面臨處置難題。
傳統(tǒng)處置方式不太行得通了。
以上述安華所在支行的126萬(wàn)元債權(quán)的抵押物為例，業(yè)主的購(gòu)房?jī)r(jià)格為1.5萬(wàn)元/平方米；目前抵押物所在小區(qū)同樓層、同戶型的二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右，如果將債權(quán)交易換算為抵押物交易，那么抵押物的成交單價(jià)只有7300元/平方米。
對(duì)安華所在的支行來(lái)說(shuō)，如果50多筆斷供房貸均以類似方式處置，銀行將面臨較大損失。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，延遲處置造成的損失可能更大。
此外，那些經(jīng)過銀行勸說(shuō)延遲或暫停償還房貸的業(yè)主，如果寬限期結(jié)束后仍沒有恢復(fù)償還月供的能力，屆時(shí)又該如何處置？
上述股份制銀行人士說(shuō)，無(wú)論房企、城投公司，還是按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸，任何一個(gè)領(lǐng)域發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，只要小心應(yīng)對(duì)，做好預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)隔離，一般不會(huì)對(duì)銀行造成致命傷害，只是會(huì)損失幾年的利潤(rùn)。
目前，他擔(dān)心的是各個(gè)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的疊加。之前，針對(duì)房企和城投的逾期債務(wù)，在監(jiān)管指導(dǎo)下，銀行通過展期避免了違約，這些展期的債務(wù)能否順利收回還是未知數(shù)。如果逾期的按揭貸款也通過這一方式化解，銀行勢(shì)必承受更大壓力。
從被動(dòng)到主動(dòng)
在新冠肺炎疫情期間，安華所在支行曾出現(xiàn)過一波房貸斷供的情況。但彼時(shí)的斷供偶發(fā)性和集中性強(qiáng)，不是一個(gè)遞進(jìn)過程，沒有出現(xiàn)大面積蔓延，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，對(duì)銀行沒有造成太大沖擊。
2021年四季度以來(lái)，民營(yíng)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，房地產(chǎn)供需關(guān)系迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。土地交易市場(chǎng)冷淡，部分地方城投公司出現(xiàn)償債困難的情況。銀行對(duì)涉及房企和城投公司的部分貸款進(jìn)行展期處理。
上述股份制銀行人士稱，展期只是將風(fēng)險(xiǎn)延后，以時(shí)間換空間。以他所在的銀行現(xiàn)有的資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，已在勉強(qiáng)應(yīng)付房地產(chǎn)和城投的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，因此不愿意看到個(gè)人房貸領(lǐng)域出現(xiàn)大面積斷供。
早在2023年下半年，部分商業(yè)銀行已經(jīng)開始對(duì)存量房貸按揭進(jìn)行全面摸排，重點(diǎn)關(guān)注2018年至2021年間的房貸。上述股份制銀行人士說(shuō)，因?yàn)檫@一階段的房?jī)r(jià)和按揭利率均為高點(diǎn)，因此更容易存在斷供的情況。
經(jīng)過摸排，安華所在的城商行將存量房貸分成五類：第一是優(yōu)質(zhì)類，多為機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工的貸款，業(yè)主資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)；第二是穩(wěn)定類，多為早期購(gòu)房業(yè)主，月供壓力小，幾乎不存在斷供風(fēng)險(xiǎn)；第三是關(guān)注類，月供壓力適中，一旦業(yè)主收入大幅減少，可能發(fā)生斷供；第四是重點(diǎn)關(guān)注類，收入難以覆蓋月供，斷供風(fēng)險(xiǎn)大；第五類是已斷供房貸。
安華說(shuō)，第一類和第二類客戶風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，正常維護(hù)即可；第五類已經(jīng)斷供，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)形成；第三類和第四類房貸是銀行重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。
針對(duì)這兩類房貸客戶，安華所在的城商行做了兩件事：
第一，對(duì)部分房貸利率明顯較高的存量房貸，在政策允許范圍內(nèi)，銀行根據(jù)當(dāng)前房貸利率變化等情況，主動(dòng)對(duì)符合政策的房貸降息，以減輕客戶的月供壓力。安華說(shuō)，雖然銀行會(huì)損失一部分利息收入，但會(huì)大幅降低斷供風(fēng)險(xiǎn)。
第二，銀行主動(dòng)與客戶溝通，了解其實(shí)際困難，在政策允許范圍內(nèi)，最大限度地幫助客戶。比如，如果客戶暫時(shí)失業(yè)，經(jīng)濟(jì)壓力較大，可以協(xié)商減少月供額度或暫緩還貸，以確?？蛻舨粫?huì)斷供。
從之前被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)預(yù)防的不僅是安華所在的城商行，多數(shù)銀行均采取不同的主動(dòng)防御措施，試圖將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽狀態(tài)，以確保斷供風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)大規(guī)模集中爆發(fā)。
一位大型銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，針對(duì)部分房貸利率較高且月供壓力較大的首套房業(yè)主，他所在城市分行已經(jīng)多次主動(dòng)降低房貸利率。
該人士說(shuō)，之前，銀行風(fēng)控業(yè)務(wù)的重點(diǎn)在貸前環(huán)節(jié)。在經(jīng)歷了房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等一系列事件后，銀行進(jìn)一步完善風(fēng)控體系，加大對(duì)存量房貸的分類管理力度，在一定程度上增厚了風(fēng)險(xiǎn)壁壘。
目前，部分銀行在部分城市將首套房的利率下調(diào)至3%以內(nèi)，接近公積金貸款利率。在上述大型銀行人士看來(lái)，按當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率，部分存量房貸仍有下調(diào)空間。但由于當(dāng)前利差較低，對(duì)銀行而言，目前并非下調(diào)存量房貸利率的好時(shí)機(jī)。
（應(yīng)受訪者要求，文中安華為化名）