“經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底?！?0月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上一錘定音！
他在這句話之后還有一個(gè)判斷，“對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)充滿信心?！?/span>
住建部、財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人共同出席了10月17日的發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。
圖源： 國(guó)新網(wǎng)
經(jīng)歷了三年調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在太需要信心了！客觀地說(shuō)，之前很多人都不敢預(yù)期樓市的未來(lái)，也許是怕希望越大、失望越大，但這次市場(chǎng)一線反饋的“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)太強(qiáng)烈了，這一次不同于2023年初集中釋放需求后的短期“上揚(yáng)”。
“止跌”、”筑底”是重建房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的必經(jīng)過(guò)程，其實(shí)即使是在近幾年的樓市調(diào)整中，也階段性的出現(xiàn)成交量大增的小周期，其背后的邏輯反映了購(gòu)房需求依然較多，尤其是一線城市、熱點(diǎn)二線城市等，只是購(gòu)房者對(duì)樓市下行趨勢(shì)仍很難把握，這延長(zhǎng)了有實(shí)際住房需求的購(gòu)房者的入市周期。
實(shí)際上，很多購(gòu)房者都在等待那個(gè)明確的樓市“止跌”、“筑底”信號(hào)。如今，這個(gè)信號(hào)終于非常明確地釋放出來(lái)了！
樓市筑底，“回穩(wěn)”信號(hào)明確
先來(lái)看看官方的權(quán)威信息，住建部部長(zhǎng)倪虹在發(fā)布會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底，10月相關(guān)數(shù)據(jù)一定會(huì)是積極樂(lè)觀的結(jié)果。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)10月份樓市成交量、認(rèn)購(gòu)量會(huì)出現(xiàn)比較大的增長(zhǎng)，出現(xiàn)超過(guò)50%的環(huán)比增長(zhǎng)也是有可能的，同比也會(huì)出現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。
他還舉例稱，上海外環(huán)以外的一些區(qū)域，市場(chǎng)交易明顯拉升，在很大程度上說(shuō)明購(gòu)房門(mén)檻的降低，持續(xù)拉升了市場(chǎng)交易量。
“這個(gè)數(shù)據(jù)就已經(jīng)代表了市場(chǎng)在一定程度上的復(fù)蘇，價(jià)格方面，之前有項(xiàng)目已將房?jī)r(jià)上調(diào)2%，或者說(shuō)取消了一些折扣，也是說(shuō)明我們市場(chǎng)基本面發(fā)生了重要的變化?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出， 當(dāng)前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，未來(lái)推動(dòng)各項(xiàng)政策落地落實(shí)將是關(guān)鍵。從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，“銀十”開(kāi)局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
來(lái)源： 罐頭圖庫(kù)
據(jù)“野馬財(cái)經(jīng)”觀察，經(jīng)過(guò)近三年的調(diào)整，現(xiàn)在樓市也具備了“筑底”的基礎(chǔ)，比如相比2016～2017年的房?jī)r(jià)，一二線等不同級(jí)別的城市房?jī)r(jià)有程度不等的回調(diào)，極大降低了購(gòu)房成本，疊加近期政策利好的釋放，樓市成交量持續(xù)提升。
北京鏈家通州門(mén)店的經(jīng)理介紹說(shuō)，“政策太給力了，最近成交量特別大！上周末（10月13日~10月14日）一天成交800多套，平時(shí)工作日也是300套~400套，不僅延續(xù)了國(guó)慶假期的熱度，甚至還有繼續(xù)增加的趨勢(shì)?！?/p>
照這個(gè)趨勢(shì) ，10月份北京二手房成交量超1.5萬(wàn)套基本是定局，甚至有望超過(guò)2萬(wàn)套！上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示，其上周成交穩(wěn)定在900套左右，周日則達(dá)到1334套，預(yù)計(jì)10月成交大概率超2萬(wàn)套。
來(lái)源：國(guó)慶期間·中建壹品某項(xiàng)目售樓處
緊鄰北京的天津樓市也出現(xiàn)成交“超預(yù)期”的好轉(zhuǎn)，天津一曲天辰項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹稱，他們國(guó)慶假期一周的成交量都超過(guò)了之前一個(gè)月的量，而且項(xiàng)目熱度還在持續(xù)。
“野馬財(cái)經(jīng)”還觀察到，房地產(chǎn)“一城一策”的力度也在進(jìn)一步加大，除了降首付、降房貸利息、放寬或取消限購(gòu)政策外，近期部分城市出臺(tái)了更多“接地氣”的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，比如成都買(mǎi)房即可落戶、四川資陽(yáng)更推出“買(mǎi)房推薦就業(yè)崗位”的惠民政策。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)。
前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍表示， 房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)其止跌回穩(wěn)意義重大，關(guān)系到上下游六十多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。 考慮到我國(guó)居民家庭資產(chǎn)70%配置在房產(chǎn)上，如果房?jī)r(jià)企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量能夠再次活躍，無(wú)疑 能增加家庭財(cái)富，從而拉動(dòng)投資、提振消費(fèi)。
“十大令箭”齊發(fā)力，
四萬(wàn)億信貸年底前落地！
“組合拳”怎么打？在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，概括起來(lái)，就是“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。
“四個(gè)取消”，是指調(diào)整或取消各類限制性措施，主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；
“四個(gè)降低”，是指住房公積金貸款利率降0.25個(gè)百分點(diǎn)，統(tǒng)一首套、二套房貸最低首付比例降至15%，以及降低存量貸款利率和“賣(mài)舊買(mǎi)新”換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；
“兩個(gè)增加”，是指通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造，以及在年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億，其中指出要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸。
來(lái)源：罐頭圖庫(kù)
“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”的政策已經(jīng)在國(guó)慶節(jié)前釋放，可以說(shuō)起到了立竿見(jiàn)影的效果。尤其是一線城市的樓市反饋，在成交量、帶看量、到訪量等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上均出現(xiàn)“翻倍”的情況。
“兩個(gè)增加”的政策則是近期新增的樓市調(diào)整政策，格外引人關(guān)注，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友其實(shí)對(duì)貨幣化安置以及“白名單”項(xiàng)目信貸都不陌生。
先說(shuō)說(shuō)貨幣化安置政策，在“野馬君”的記憶中，貨幣化安置對(duì)樓市而言可以說(shuō)是“一劑猛藥”。
一位來(lái)自《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)的資深媒體人分析認(rèn)為，這次新增100萬(wàn)套貨幣化安置房可看作是“第三棚改（城中村、老舊區(qū)域）”的到來(lái)，造福城市住房剛需人口。
他分析稱，我國(guó)的“棚改”最早要追溯到2004年，遼寧率先啟動(dòng)的棚戶區(qū)改造工程，而全國(guó)棚改的啟動(dòng)則始于2008年。
從2008年到2012年，屬于第一輪棚改階段，主要集中于大城市，該階段全國(guó)開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)1260萬(wàn)戶。從2008年到2012年，中央及地方政府棚改累計(jì)投資超過(guò)4000億元。
2014年，國(guó)家確立“改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”的目標(biāo)。2015-2019年啟動(dòng)第二輪棚改，棚改開(kāi)始直達(dá)縣城，縣城房?jī)r(jià)也受益開(kāi)始上漲。各級(jí)政府都投入了海量資金支持，棚改高峰期（2015年至2018年），平均每年新增抵押補(bǔ)充貸款資金近8000億元。
10月17日的發(fā)布會(huì)內(nèi)容顯示，全國(guó)僅35個(gè)大城市待改造規(guī)模就有170萬(wàn)套，其他城市也有改造需求。全國(guó)城市需要改造的危舊房還有50萬(wàn)套。
這次提出的新增實(shí)施100萬(wàn)套貨幣化安置房，主要是對(duì)條件比較成熟、通過(guò)加大政策支持力度可以提前干的項(xiàng)目，就可以提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過(guò)渡，能夠直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙認(rèn)為，這次的100萬(wàn)套貨幣化安置房，并不意味著全國(guó)“大拆建”大規(guī)模開(kāi)啟，主要體現(xiàn)在本次改造規(guī)模較小，100萬(wàn)套的規(guī)模較之前棚戶區(qū)改造的規(guī)模相對(duì)較小，2014年改造棚戶區(qū)470萬(wàn)戶以上，2016年開(kāi)工改造600萬(wàn)套。這也說(shuō)明新政策相比之前，“微操作意識(shí)”更為清晰。
值得關(guān)注的是，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，如果該項(xiàng)工作做得好，還可以擴(kuò)大改造規(guī)模。
而對(duì)于“白名單”項(xiàng)目信貸，這個(gè)政策更不陌生。所謂“白名單”是指以在建房地產(chǎn)項(xiàng)目為融資支持對(duì)象的名單，從信貸層面支持合規(guī)項(xiàng)目“保交房”。
據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局披露，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過(guò)了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元；另?yè)?jù)此次國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)數(shù)據(jù)，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元。
發(fā)布會(huì)明確，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，也就是說(shuō)在接下來(lái)的2個(gè)半月，要增加1.77萬(wàn)億元的信貸。
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這意味著，四季度將會(huì)有更多的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目獲得信貸支持，這一方面是給購(gòu)房者再吃一顆“定心丸”，在“保交樓”、“保交房”層面上，積極保障購(gòu)房人群的權(quán)益；另一方面，則是用“翻倍”的信貸規(guī)模扶持合格項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。
王小嬙分析稱，“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加有利于房企的發(fā)展，緩解行業(yè)資金緊張局面，房企有足夠的資金建設(shè)項(xiàng)目，有利于房企按時(shí)交房。在保交付的前提下，會(huì)提振市場(chǎng)對(duì)于新房市場(chǎng)的信心，有利于行業(yè)的良性循環(huán)。
目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)明顯，購(gòu)房者對(duì)樓市平穩(wěn)的信心也更為充足。