第三方機構(gòu)近期陸續(xù)出爐的樓市11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括成交、房價、摘地等多個維度的指標均出現(xiàn)積極信號，需求端政策效果顯現(xiàn)。其中，在以“以價換量”策略為主導的二手住宅銷售市場中，部分城市出現(xiàn)房價“止跌轉(zhuǎn)漲”的積極信號值得關注。
展望后市，機構(gòu)預期，伴隨樓市政策呵護下以及房企沖刺年度銷售業(yè)績， 12月房地產(chǎn)市場將保持一定活躍度。
房價現(xiàn)止跌跡象
中指研究院統(tǒng)計，2024年11月，百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%，這一環(huán)比增幅為近三年的最高水平。具體來看，一線及二線城市新房價格環(huán)比分別上漲0.69%、0.33%。
中指研究院方面介紹，11月房企在核心城市保持較快推盤節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動城市新房價格結(jié)構(gòu)性上漲。比如，上海、寧波11月新房價格環(huán)比漲幅居百城前列，主要受海上·清和璽（上海）、大華斐勒公園（上海）、軌交縵島（寧波）等高價新開盤項目結(jié)構(gòu)性影響。
值得注意的是，在長期以“以價換量”策略為主導的二手住宅銷售市場，也出現(xiàn)了局部的止跌轉(zhuǎn)漲。其中，深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城11月二手房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個月全跌局面。整體來看，百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄，一線城市中北京、上海和廣州二手房房價跌幅較之前明顯收窄。
以上幾個城市二手房價格環(huán)比的止跌轉(zhuǎn)漲，基于較好的成交表現(xiàn)。
以深圳為例，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，11月深圳全市二手住宅過戶7125套，環(huán)比上升16.5%，二手住宅成交套數(shù)創(chuàng)近50個月新高。同時，全市一手住宅網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上升94.5%，新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為近46個月最高。成都二手房成交量同樣保持高位，部分業(yè)主提高掛牌價，帶動成都二手房價環(huán)比上漲0.12%。
“房價止跌是地產(chǎn)基本面復蘇的標志，也是判斷房企資產(chǎn)真實價值的前提?！?國信證券在近期發(fā)布的研報中，呼吁投資者關注房價止跌轉(zhuǎn)漲的重要意義。
根據(jù)國信證券觀察，此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩(wěn)跡象，一線城市率先出現(xiàn)企穩(wěn)，推測是因為限購政策放寬后成交量激增，快速消化了低價房源；二線城市緊隨其后，“以價換量”有望逆轉(zhuǎn)。
開源證券進一步提出，房價止跌回穩(wěn)路徑已經(jīng)顯現(xiàn)。該機構(gòu)表示，預計一線城市的政策調(diào)整將對需求側(cè)形成有力支撐，并逐步改善房價預期，進而輻射二三線城市從而逐步實現(xiàn)房價“止跌回穩(wěn)”，帶來房地產(chǎn)基本面改善。
多項指標向好 機構(gòu)看高后市
得益于新政利好密集疊加，除了房價指標之外，11月的成交、拿地等一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)均有一定亮點。
在成交方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月新房成交延續(xù)U型走勢達到年內(nèi)新高。重點30城11月單月成交環(huán)比微增3%，同比增長20%，與三季度月均值相比增長60%。分能級來看，4個一線環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長71%，累計同比降幅為15%，其中深圳漲幅顯著。
在企業(yè)銷售表現(xiàn)方面，中指研究院統(tǒng)計，2024年1—11月，百強房企銷售總額為38516.0億元，同比下降32.9%，降幅較上月縮窄1.8個百分點。其中，華發(fā)股份、保利置業(yè)、中建東孚等11月當月銷售增長強勁。
在拿地方面，中指研究院統(tǒng)計，2024年1—11月，百強企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降31.5%，相較1—10月降幅大幅收窄7.1個百分點。北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，帶動百強企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄，其中北京一宗以總價153.32億元成交的地塊，刷新了北京土地出讓金紀錄。
展望后市，克而瑞方面認為，11月利好政策密集疊加下，核心一二線城市整體仍處于持續(xù)放量期，30城新房成交同比回正，達年內(nèi)新高。12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進行年末大促?？剂看擞绊懀A計整體成交環(huán)比有望回升，小幅翹尾。
中指研究院方面也判斷，“9?26新政”支持力度大，效果持續(xù)性強于以往，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性“回穩(wěn)”。隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，預計12月房地產(chǎn)市場將保持一定活躍度。