“我交了首付款，2009年收房裝修后入住，至今已十幾年了，開發(fā)商一直把手續(xù)辦不下來，導(dǎo)致銀行按揭無法辦理?，F(xiàn)在大證辦下來，可以辦產(chǎn)權(quán)證了，開發(fā)商除了讓交尾款外還讓交很高的利息。我們提出質(zhì)疑后，開發(fā)商突然單方面說這房子不是我們的了，把我家的門鎖換了，水表拆了，而且過戶到了別人名下。”西安市長安區(qū)西長安街綠園綜合大廈的高先生說。
住戶講述：
住了十幾年的房+水表被拆+門鎖被換+房被過戶
4月18日，華商報大風(fēng)新聞記者來到該小區(qū)，一進(jìn)入A棟入戶門，就看到廳內(nèi)墻上貼著3份長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知，日期分別為2024年5月22日、6月8日、6月27日，主要內(nèi)容均為通知住戶們在指定時間、指定地點去辦理產(chǎn)權(quán)證。
走到電梯廳，可以看到墻上物業(yè)公司去年11月20日公布的“維修和更新、改造工程結(jié)算費用分?jǐn)偳鍍浴薄?/p>
高先生說，他家的房在10層，這個分?jǐn)偳鍍陨线€有他妻子的名字，現(xiàn)在開發(fā)商突然單方面說，這房子不是他們的了?！?月16日晚，竟然有人私自把我家門鎖撬開換掉了。報警后，在警察同意的情況下我們換了新鎖。事發(fā)時房內(nèi)無人，房子最近租給一個親戚在用。此外，10樓管道井里我家的水表也被拆掉了，一直沒有恢復(fù)，打電話也沒人管?！?/p>
根據(jù)高先生妻子田女士發(fā)給記者的手機截屏，2024年7月9日，長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給她發(fā)了一條短信，通知她于十日內(nèi)到指定地點辦理補繳購房款、資金占用費相關(guān)事宜，稱逾期未辦理的視為拒絕繳納購房款，因此造成以后無法辦理房產(chǎn)證或其他糾紛的風(fēng)險由購房者本人承擔(dān)。第二天，開發(fā)商又發(fā)短信告知了辦理房產(chǎn)證的流程及所需證件，稱將尾款轉(zhuǎn)入長安綠園房地產(chǎn)公戶，轉(zhuǎn)賬完畢后簽署正式購房合同并開具購房發(fā)票。之后可攜帶購房合同、購房發(fā)票等去繳納契稅，繳納完畢將契稅票據(jù)交回綠園房地產(chǎn)公司等待辦理房產(chǎn)證。
收到這條短信8天后，田女士短信回復(fù)：是否可辦按揭？個人積蓄有限，拒絕交利息，況且尾款該交給綠園還是中鐵二十局不明確，待法院判決再議。開發(fā)商方面工作人員回復(fù)表示，他們公司不辦理按揭，讓自己聯(lián)系銀行。
2025年1月9日，開發(fā)商在她家門上貼了通知并發(fā)來照片，稱“再次通知盡快辦理”。2月13日，再次發(fā)短信催辦。田女士短信回復(fù)表示，尾款17萬元到處借借可以交上，但要求的利息將近十萬元著實太高，也借不到27萬元現(xiàn)金。
據(jù)了解，為維護(hù)自己的權(quán)益，3月15日，田女士向法院提交了起訴書。
4月10日，開發(fā)商再次在房門上貼通知，不過這次不是催辦，而是讓4月14日前搬離，否則公司將采取相關(guān)措施。此后便是高先生給記者講述的情況。
高先生說：“這房子是我們湊錢于2007年交了30%首付款買的，一直交著水電費、物業(yè)費。因為開發(fā)商的原因，按揭貸款一直辦不下來。中間找相關(guān)單位了解到，是由于手續(xù)問題一直辦不下來。我家孩子想在附近長安一小上學(xué)也上不了，只能在別的學(xué)校上。去年政府加快處理房屋‘辦證難’遺留問題，開發(fā)商把大證辦下來了。讓我們交尾款這很正常，但開發(fā)商同時還要收很高的‘利息’。這事我們還正在溝通，開發(fā)商竟單方面把我們的房賣了，造成一房兩賣。我們的起訴法院已受理，在此期間開發(fā)商竟然敢這樣做?！?/p>
采訪期間一位女住戶說，13層、23層都有鄰居的水表被卸了、電被掐了，而且13層鄰居的房子也已經(jīng)被過戶。她說，自己是2010年入住的，目前雖然還沒遇到這種情況，但開發(fā)商一直在催交尾款和高額利息，讓她感到很擔(dān)心。
高先生說，開發(fā)商稱把他家房子過戶了，他查了后發(fā)現(xiàn)是過戶到了一個姓“董”的女子名下，可能是開發(fā)公司的員工。13樓鄰居的房子也被過戶到了該女子名下。
根據(jù)該小區(qū)另一住戶提供的資料，2024年5月20日，中鐵二十局集團(tuán)第六工程有限公司曾在該小區(qū)張貼了一紙“告知及聲明函”，稱“綠園綜合住宅樓項目系本公司與長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)，后續(xù)房款利益不屬于長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)公司既無權(quán)收取房款也無權(quán)與住戶解除房屋買賣合同?！薄盀榱吮Ｕ先w住戶及未足額繳納房款的住戶后續(xù)合法權(quán)益，我公司在此建議大家將未繳納的房款繳納至政府監(jiān)管賬戶，保證專款專用，不要以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式向任何人或單位繳納房款，避免財產(chǎn)遭受損失?！薄叭缬邪l(fā)現(xiàn)或被侵害，本公司將立即刑事報案，以此維護(hù)本公司的合法權(quán)益。”
為何一個項目涉及兩家公司，一家在催繳，另一家卻提醒不要向任何人或單位繳納房款？
綠園房地產(chǎn)公司律師：
購房者所交錢只是定金且已違約+已給抵債方辦理了產(chǎn)權(quán)證
隨后，記者和高先生一起來到長安綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室，公司工作人員稱此事已全權(quán)委托律師處理。
該公司律師虞先生表示：“在售房過程中，五證遲遲沒有辦下來。有一部分購房人交的是全款；另一部分只是交了部分款項，十幾年來一直沒再付款。近期長安區(qū)政府處理歷史遺留問題的相關(guān)政策出來后，公司陸續(xù)完善了各項手續(xù)，包括繳納稅費和各項管理規(guī)費，以及后續(xù)的修繕和消防水電要求等，去年拿到了綠園綜合大廈項目的大證，也為200戶業(yè)主辦理了分戶的小證。目前還有幾十戶存在一些問題?！?/p>
虞先生說：“因為之前沒有預(yù)售證，銀行出于審慎原因不給辦理貸款，就把房子先行交付了。既然十幾年這些錢一直沒交，那就應(yīng)該承擔(dān)一些資金占用費用。因為實際上這些費用是開發(fā)商承擔(dān)了，后期辦證還要繳納各項稅費，會有相當(dāng)大的費用。針對沒有交齊全款的業(yè)主，我們從2024年初就開始通知和聯(lián)系了，要求協(xié)商辦理，到2024年底大部分已辦完了。但一部分購房人不愿意繳納這些款項。在這種情況下我們聚焦房款問題，要求盡快協(xié)商，否則就是根本性違約了，因為既然你大部分購房款都沒有繳納，那我們就要求解除合同。實際上當(dāng)年大部分購房者都沒有簽合同。不僅正式的網(wǎng)簽備案合同沒有，連草簽的合同都沒有，所交的錢只是定金性質(zhì)。土地出讓金2008年一畝地僅10萬元，現(xiàn)在一畝地300萬，中間有很大差額，還按原來的差額來交肯定不可能。有的購房者在沒有交齊全款情況下，十幾年來把房子出租賺取的租金也有幾十萬了。我們認(rèn)為不交房款的人已經(jīng)合同違約，為了籌措辦證費用，迫不得已把這些房子以抵賬的形式，抵償之前辦證支付的各種費用了，而且已經(jīng)給抵債方辦理了產(chǎn)權(quán)證。只是現(xiàn)業(yè)主要求原來的購房人騰房時，他們不愿意騰房也不配合?！?/p>
高先生問，他家水表被拆，到底啥時候才能給修復(fù)？虞先生表示：“產(chǎn)權(quán)登記辦理完成的房屋，開發(fā)商已失去了對該房產(chǎn)的物權(quán)，這些行為應(yīng)該是現(xiàn)業(yè)主委托他人采取的措施。”
關(guān)于綠園房地產(chǎn)公司和中鐵二十局六公司的關(guān)系，虞先生表示：“開發(fā)這個項目時，公司在資金緊張的情況下，和中鐵二十局六公司有個內(nèi)部協(xié)議，對方來出資，我們提供土地，大家合作把這個房地產(chǎn)項目開發(fā)起來。但關(guān)于這種內(nèi)部合作關(guān)系，雙方的認(rèn)識是不同的。我們認(rèn)為，中鐵二十局六公司是這個項目的建設(shè)單位，他們是總包方，我們是業(yè)主方，最后把這個樓蓋起來了。但他們認(rèn)為，項目是雙方聯(lián)合開發(fā)的。目前這個案子還在訴訟中?！?/p>
虞先生表示：“作為建設(shè)單位，他們沒有資格去收取業(yè)主購房款；我們是實際開發(fā)商，我們有權(quán)銷售。因為前期是中鐵二十局六公司墊資建設(shè)的，前面收款基本也都是他們收的。他們是以我們的名義收的，業(yè)主交錢其實是交到了中鐵二十局六公司的賬戶里，蓋的章子是我們的。中鐵二十局六公司只是出資了建設(shè)費用，當(dāng)時的合作協(xié)議約定是他們要承擔(dān)全過程費用，包括后期的繳納稅費、各項支出。而后續(xù)辦證費用很高，目前已經(jīng)產(chǎn)生兩千萬元了。有一百多戶業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該繳納購房尾款和資金占用費，而且也實際繳納了，我們才有錢來辦證?！?/p>
中鐵二十局六公司律師：
把有爭議的房子賣給他人+應(yīng)該屬于合同詐騙
中鐵二十局六公司委托律師李先生向記者介紹了情況。
李先生表示，關(guān)于中鐵二十局六公司和綠園房地產(chǎn)公司的關(guān)系，目前一審已判決，原告方綠園房地產(chǎn)公司的主張是解除雙方的聯(lián)建協(xié)議，被法院駁回了。目前處于上訴期，雙方都上訴了。
對于住戶住了十幾年的房子被拆除水表、換掉門鎖并過戶給其他人，李先生認(rèn)為：“如果在購房人已經(jīng)起訴到法院、法院尚未作出判決的情況下，還是把房子賣給了其他人導(dǎo)致一房二賣，這應(yīng)該屬于合同詐騙。做事情要按照法律規(guī)定來，如果你覺得這房子是你的，你可以到法院請求確權(quán)，確權(quán)給你了你再賣，但你并沒有實際去解除。這就跟他們在處理和我們的關(guān)系時是一樣的，怎么能認(rèn)為你給我們發(fā)了解除函，就把關(guān)系解除了？最后不是還要到法院起訴，結(jié)果卻被法院駁回了？另外，新買房的人，不知是不是他們自己找的人。如果是，那這就是做局，可能涉及虛假交易。如果不是，那這些人也很慘的，能拿得到房嗎？要不要去打撤銷官司？如果需要做，又是很長時間的困擾?！?/p>
李先生說：“2024年我們發(fā)的‘告知及聲明函’，主要是為了防止購房者的損失，告知各方要通過合法途徑來解決問題。我們建議，購房人要打尾款，可以打到政府監(jiān)管賬戶里。我們在法院也提出來，可以讓法院成立一個監(jiān)管賬戶，把大家的錢都存在這個監(jiān)管賬戶里，然后把這個項目完善了。其實按照合同約定，應(yīng)該是由我們來收款的，但我們?yōu)榱怂匈彿咳说陌踩覀兘ㄗh打到政府或法院設(shè)置的監(jiān)管賬戶里，由政府主導(dǎo)來辦這個事，防止對購房者造成損害。但綠園房地產(chǎn)公司不同意?！?/p>
住戶們所聘律師：
開發(fā)商加收的資金占用費+沒有合同和法律依據(jù)
高先生給記者出具了“綠園綜合大廈房號認(rèn)購書”，其中約定了自愿認(rèn)購的房號、預(yù)訂房價等信息。
根據(jù)田女士提交給法院的起訴書，2007年8月30日，雙方簽訂了該認(rèn)購書，房屋單價優(yōu)惠后為2927.46元/平方米，面積87.43平方米，總房款255947.83元。從2007年12月到2009+年+7+月合計支付購房款85947.83元，約定剩余房款170000元以銀行按揭貸款支付。2009年7月25日，開發(fā)商交付房屋，同時以代理辦證、按揭名義，收取契稅、大修基金、購房登記工本費、按揭登記工本費等14658.1元。
住戶們的代理律師吳先生認(rèn)為，關(guān)于認(rèn)購書的性質(zhì)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。綠園房地產(chǎn)公司與購房者所簽合同雖名為“認(rèn)購”，但實際收取了購房款并已經(jīng)向購房人交付房屋，依照上述法律規(guī)定，已與購房人之間實際成立商品房買賣合同關(guān)系。
吳先生說，這些住戶買房已15年了，一直沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，是因為該項目的土地、建設(shè)、銷售等存在問題，而這些問題是由于開發(fā)商的原因造成的。2021年，為全面推進(jìn)解決群眾“房屋辦證難”問題，西安市政府制定“處理不動產(chǎn)登記遺留問題實施方案”，要求對長期不能正常辦理不動產(chǎn)登記的住宅類項目采取“證繳分離”，加快處理房屋“辦證難”遺留問題。2024年8月，經(jīng)西安市自然資源和規(guī)劃局審批，綠園綜合大廈列入“全市已完成歷史遺留問題化解具備轉(zhuǎn)移登記條件項目名單”。業(yè)主們好不容易看到了辦證的希望，可開發(fā)商卻借著辦證的機會，在讓業(yè)主支付購房尾款的同時還要求支付十多年的資金占用費。如不接受，就會遭到停水、斷電、更換門鎖，甚至房子產(chǎn)權(quán)被登記在他人名下，這給很多業(yè)主造成了精神上的壓力。
吳先生表示：“同樣也是因為開發(fā)商的原因，導(dǎo)致至今未辦理銀行按揭手續(xù)，所以付款條件未成就。十幾年未付尾款，客觀上也是開發(fā)商造成的。開發(fā)商加收的資金占用費沒有合同依據(jù)、法律依據(jù)，而且標(biāo)準(zhǔn)不一且過高。所以，有些購房者不能接受，起訴到法院維護(hù)自己的權(quán)益，目前委托我們起訴的業(yè)主有43位。得知購房者采取法律手段維權(quán)，開發(fā)商采取了停水、斷電、更換門鎖并將部分房屋登記在他人名下來應(yīng)對。而所謂的新房主，沒來實地看過房，從未出面和原住戶溝通，一直委托開發(fā)商停水、斷電、換門鎖。如果他們的目的得逞了，住戶們就會面臨房屋沒有了，所付錢款也要不回來的境況。我們覺得任何糾紛都應(yīng)該以平和、正當(dāng)?shù)姆绞絹砭S權(quán)，比如向法院提出自己的主張，而不應(yīng)該以違法違規(guī)的行為來解決?！?/p>
該項目涉及眾多購房者的情況最終會如何處理？本報將持續(xù)關(guān)注該事件進(jìn)展。
華商報大風(fēng)新聞記者 石錚
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