為加強住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金）的籌集與監(jiān)管、規(guī)范維修資金的使用，保障住宅使用安全，近期，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、修訂的必要性
《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》（東府﹝2014﹞106號）（以下簡稱“原管理辦法”）于2014年9月1日頒布實施，并于2019年8月31日到期。2019年10月，經(jīng)請示市政府同意，在新修訂的管理辦法實施前繼續(xù)施行原管理辦法。
隨著維修資金繳存規(guī)模的快速增長、使用范圍和數(shù)量的逐步增加，原管理辦法已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實發(fā)展需求：如存在未明確規(guī)定維修資金緊急使用情況、已成立業(yè)主大會的小區(qū)未規(guī)定業(yè)主大會接管維修資金、未明確可依據(jù)施工合同約定的付款方式申請劃轉(zhuǎn)維修資金等問題。在此背景下，非常有必要修訂并盡快出臺新的符合我市實際情況的維修資金管理辦法，以著重解決維修資金工作中遇到的實際問題，充分保障業(yè)主的利益。
為此，我局研究修訂出臺了《東莞市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），該辦法更加注重實際情況的考慮，對維修資金的交存、使用申請程序及監(jiān)管等作出相關(guān)規(guī)定，為維修資金業(yè)務(wù)辦理提供依據(jù)，力求更好地滿足業(yè)主的需求、更好地保障和改善民生。
二、修訂依據(jù)
《管理辦法》根據(jù)現(xiàn)行有效的法律法規(guī)和規(guī)章進行修訂，并參考了行政規(guī)范性文件以及其他城市的相關(guān)規(guī)定。主要法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù)和參考的行政規(guī)范性文件如下：
（一）《中華人民共和國民法典》；
（二）《物業(yè)管理條例》；
（三）《廣東省物業(yè)管理條例》；
（四）《住宅專項維修資金管理辦法》；
（五）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知 （建辦房〔2015〕52號）》；
（六）《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省財政廳轉(zhuǎn)發(fā) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳財政部辦公廳關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知 （粵建房〔2015〕267號)》；
（七）《廣東省建設(shè)廳、廣東省財政廳關(guān)于貫徹建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》有關(guān)問題的通知》；
（八）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知（建房規(guī)〔2020〕10號）》；
（九）《東莞市物業(yè)管理條例》。
三、修訂的主要內(nèi)容
《管理辦法》有四個章節(jié)五十二條內(nèi)容，分別是總則、交存、使用、監(jiān)管。與原管理辦法相比，目前《管理辦法》擬重點對以下幾方面內(nèi)容作完善修改：
（一）總則方面
1.關(guān)于《管理辦法》適用范圍?！豆芾磙k法》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅以及售后公有住房的維修資金交存、使用、管理和監(jiān)管。此外，商品住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅也適用本辦法。同時，《管理辦法》第三條對共用部位和設(shè)施設(shè)備以及共用設(shè)備的使用范圍進行了具體而詳細(xì)的規(guī)定，有效解決了使用單位對于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用范圍不明確的問題。
2.關(guān)于《管理辦法》的職責(zé)分工。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是我市維修資金的主管部門，負(fù)責(zé)對我市維修資金的統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理。市住宅專項維修資金中心具體負(fù)責(zé)全市維修資金的日常監(jiān)督管理工作。市財政、審計等相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)對我市維修資金的管理進行監(jiān)督。
（二）交存方面
業(yè)主大會可自行管理維修資金。依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）第十五條規(guī)定：“業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：……并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會?！薄豆芾磙k法》第十五條至第二十一條明確已成立業(yè)主大會的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后，維修資金可以劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自行管理。業(yè)主大會自行管理維修資金，將增強廣大業(yè)主參與管理的意識，調(diào)動業(yè)主大會的積極性，更好地發(fā)揮業(yè)主大會的決策能力、管理能力，提高維修資金的使用效率，避免因維修不及時而發(fā)生安全事故。業(yè)主大會自主管理并非業(yè)主大會可以自由支配，業(yè)主大會經(jīng)過申請、審核、向市維修資金中心備案等系列程序后，資金將直接由銀行劃轉(zhuǎn)至相應(yīng)單位賬戶，不能劃至個人賬戶、不能支取。劃轉(zhuǎn)后的維修資金歸集、使用、管理將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進行，以保障資金安全，不被挪用。
（三）使用方面
1.可使用維修資金購買電梯維修保險?！豆芾磙k法》第二十三條規(guī)定，在業(yè)主表決同意的基礎(chǔ)上使用維修資金購買電梯保險，既可提高維修資金使用率、解決維修資金動用難題，又確保電梯能夠得到及時維護和維修。
2.對維修和更新、改造費用分?jǐn)偡绞竭M行明確?！豆芾磙k法》第二十四條至第二十七條對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分?jǐn)偡绞竭M行詳細(xì)規(guī)定，避免因費用分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致無法及時維修或產(chǎn)生矛盾糾紛。
3.調(diào)整業(yè)主表決規(guī)則。原管理辦法第十九條“《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主（簡稱‘雙2/3業(yè)主’）同意”是以《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）等法律法規(guī)為依據(jù)，而《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百七十八條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”?！睹穹ǖ洹芬延?021年1月1日開始實施，《物權(quán)法》同時廢止。原管理辦法相關(guān)條款與《民法典》不一致，應(yīng)予以修改。
4.維修資金劃轉(zhuǎn)方式更加靈活。依據(jù)原有規(guī)定，維修資金在完成劃轉(zhuǎn)前，施工單位需全額墊付維修費用，由此增加了施工單位的資金壓力，導(dǎo)致可供選擇的施工單位數(shù)量較少。而維修項目驗收合格后一次性支付維修資金，也無法保證施工單位在質(zhì)保期對已完成的維修項目進行及時保修?！豆芾磙k法》規(guī)定：組織實施單位可依據(jù)施工合同約定的付款方式申請列支維修資金。如：施工合同約定一次性付款，維修資金可申請一次性劃轉(zhuǎn)；施工合同約定分期付款，維修資金可申請分期劃轉(zhuǎn)。維修資金劃轉(zhuǎn)可參照常規(guī)工程項目支付方式，依據(jù)合同約定的實際情況進行靈活調(diào)整，大大提高了施工單位的工作積極性與工作效率。
5.進一步明確資金緊急使用范圍?！豆芾磙k法》對于危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況的維修和更新、改造工作進行了更為詳細(xì)和明確的規(guī)定。當(dāng)發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面及外墻滲漏、樓體外立面存在脫落危險、排水設(shè)施堵塞及爆裂，未移交的供水、供電設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞而危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，組織實施單位應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)立即組織維修和更新、改造，無需經(jīng)過業(yè)主表決同意。相較于原有規(guī)定，《管理辦法》進一步明確了維修資金緊急使用的范圍，旨在避免“搭便車”使用，既發(fā)揮維修資金應(yīng)對緊急情況的安全保障作用，又最大程度防止被濫用，確?！昂娩撚迷诘度猩稀?。
同時，《管理辦法》還注重保障業(yè)主的知情權(quán)。在維修方案材料公示期間，業(yè)主若對緊急使用提出書面異議，其處理方式也在《管理辦法》中予以規(guī)范和明確，既保障了業(yè)主的合法權(quán)益，又增強了業(yè)主對維修資金使用工作的參與度和信任度。
6.刪除電梯備用金的相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)過幾年的實踐運作，我市設(shè)立電梯備用金的小區(qū)較少，且《管理辦法》第三十九條關(guān)于緊急使用的條款已經(jīng)涵蓋了電梯、消防、供水、供電等重要設(shè)施設(shè)備的緊急需求。因此，在《管理辦法》的修訂中刪除關(guān)于電梯備用金的條款，以簡化內(nèi)容并突出其實用性。
7.預(yù)算金額100萬元以上，提倡通過招標(biāo)方式選聘施工單位?！豆芾磙k法》規(guī)定，對于預(yù)算金額超過100萬的工程項目，提倡通過公開招標(biāo)方式選聘施工單位。業(yè)主可以在公平、公正、透明的環(huán)境下挑選具有良好信譽、專業(yè)實力強的施工單位，從而降低施工過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，不僅有助于保障資金安全、合理控制工程成本，還能確保工程質(zhì)量、實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
8.投票方式更加靈活多樣。組織實施單位在組織業(yè)主投票表決時，可以采取電子投票或書面征求意見的方式。在維修資金征求意見環(huán)節(jié)啟用電子投票系統(tǒng)，是對維修資金使用流程的進一步優(yōu)化。此舉不僅能夠大大縮短征求業(yè)主意見的時間，還能有效解決業(yè)主身份確認(rèn)的難題，充分保障了投票的公正性，使維修資金征求意見工作更加順利、便捷和高效。
9.限定業(yè)主表決的投票期限?！豆芾磙k法》規(guī)定，采用電子投票或書面征求意見形式的，投票期限不超過90日。一方面，可以縮短決策周期，避免因表決過程拖延而影響項目的施工進度和維修效率；另一方面，有助于提升物業(yè)管理效率，物業(yè)公司可以合理安排表決時間，更有效地協(xié)調(diào)各方資源，確保表決工作能夠順利進行。
（四）監(jiān)管方面
可使用維修資金購買國債。在保證維修資金安全和正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主表決同意后，可按照國家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于購買國債，以進一步實現(xiàn)維修資金的保值增值，從而更好地服務(wù)于維修需求，確保資金使用的可持續(xù)性。
東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2025年1月10日